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山东菏泽取消限售2019年楼市会有重大变生存

2020-05-07 12:07:05| 来源:| 编辑:| 点击:2次

山东菏泽取消限售, 2019年楼市会有重大变化?

文 丨 大胡子李俊怀

2018年12月18日,对咱们中国人民来说是个大日子,是个喜庆的日子,因为我们迎来了改革开放40周年纪念日。

经过这40年的发展,国家经济取得了奇迹般的进步,老百姓生活得到了长足的改良,中国的国际地位得到极大的提高。

而对楼市而言呢,18号也产生了一件大事,山东菏泽宣布取消限售,该消息一出直接炸开了锅,各种解读:

很多人说,这是楼市松绑的信号呀,2019年楼市肯定会放开;

也有人说这是否是楼市的危机呢?要不然好好的才执行一年的限售怎样突然就取消了呢?

还有人说,政策的放松房价不是又得涨,要不要赶忙买房啊?

今天我就给大家做一个全面的解读,让大家明白此次限售对明年楼市的影响。可1个菏泽放开限售又如何能解读得了全部明年的楼市呢?

菏泽取消限售,是否是全国楼市松绑信号?

有印象的朋友应该会记得,2018年1月,兰州打响了今年取消限购的第一枪,一些限购的郊区直接放开不限购了。

当时就有很多媒体解读,这是今年楼市取消限购的一个信号,可是一年到头下来也就只有兰州放开了限购,成为了今年取消限购的第一枪也可能是最后一枪。

所以啊,不能随便乱解读,不能听风就是雨,当前中国的楼市有一个很大特点就是:因城施策。

而针对此次菏泽取消限售,我们又该如何看呢?菏泽的限售实际上从2017年11月才开始,针对主城区和成交量大的县城实施本地人限售2年,外地人限售3年,可现在才刚满一周岁,就宣布结束了。

首先可以看出的第一点就是,三四线多么的脆弱,多么的不堪一击。1年调控就顶不住了,而且还只是限售而已。

所以为什么我一直苦口婆心的和大家讲,不要碰三四线城市,不要碰三四线城市。后果现在已开始渐渐显现出来,明年会更加明显。限售只不过限制你卖,而现在取消了,换句话说,直接让你卖,又怎样?你想卖也未必卖得出去。

其次呢,像菏泽这种典型的四线城市,本来就不该来凑限售这个热闹,你说一个不大不小的城市,你限售又何苦呢?

当然,限售一定程度上是能起到压抑一定的投资需求的作用。毕竟能让你买,但是不给你卖,考虑到出手的时间问题,很多投资资金就是犹豫,乃至放弃。但是实际上,从菏泽限售出台到今年房价顶峰,也就是10月,房价依旧涨了10%。

全部菏泽从2016年到2018年,总共是涨了40%,限售实际上没对房价起到多大作用。

这下倒好,你说限售说不玩了就不玩了,这可不是你一个人的问题啊,在这个节骨眼上那可是全国性的问题,全国都在盯着你,舆论上大家都在讨论你。

开句玩笑话,在互联以流量为王的时期,做第一个吃螃蟹的人,那是可以博取到很多眼球的,我敢保证,很多朋友在此之前可能听都没听过菏泽这个城市。

最后,大家最关注的肯定不是菏泽本身,实际上关注是整个楼市局面,或说是自己所在城市。那菏泽这次放开限售是楼市松绑的信号吗?

我的观点是:没错,菏泽此次的限售放开就是楼市松绑的信号,明年楼市会是最艰苦的一年,有些政策该松还得松。

当然,这里要一分为二来看,因为刚才我提到了一个词叫:因城施策,也就是说不同城市会不一样。有些城市政策依旧会保持不变,有些城市会放松一点点,有些城市则会全部打开。

我这里有一份个人预测明年城市政策变动的名单,因为涉及敏感,不便在此公开,我将会在1月6号的线下年终秀中公布。

关于2019年的调控松绑,在此,我想引入一个概念——“边角料”。

中国城市的边角料——三四线城市,可能会放宽调控;

城市本身的边角料——郊区,可能会放宽调控;

房子的边角料——公寓、商铺、写字楼,可能会放宽调控。

所以我们看到:菏泽放开限售调控也不是孤例,昨天广州的商服类物业调控也产生了松动。

2017年330后,在广州,个人名义是不能购买商铺,只能以公司名义买。

而现在的调控是商服类物业可以卖给个人了,这无疑是为在“高库存”中挣扎的广州商服类物业带来福音。

楼市松绑,是危险还是机会,如何应对?

此次菏泽楼市松绑,对菏泽楼市有甚么影响呢?

短期内,我认为会一定程度上会刺激菏泽楼市,由于总会有一批信息闭塞,思想固化的朋友,总会有一帮被舆论和消息带偏的朋友,认为限售松绑了就是买房的机会,担心房价会进一步上涨,在这股短暂的热潮中去投资菏泽。没有办法,不管在哪一个城市的菜园,都免不了有韭菜这类蔬菜。

我相信明年一样还会有三四线城市陆续放开政策,如果你把它当做机会,那么我真的救不了你。

从长时间来看,类似菏泽这类城市,房价一定会跌的。一方面,由于人口的流失、产业的低端,很难长期支撑房价上涨。而最直接的就是,此次限售的放开,长时间来看,大家又可以不受限制的卖房,反而会构成一定的抛压,房价下跌的压力会更大。

对于菏泽这类三四线城市放开限售,最正确的打开方式是什么呢?卖楼,没错,就是捉住机会卖楼。放开限售就是让你卖的机会啊,再加上短期内这个城市会迎来一段小高潮,你要做的应该抓住这个高潮卖楼,而不是买楼。过了这个村,就没有这个店了。

固然,这一刻不排除你想卖但未必卖得出去。我去年的跨年演讲有一点建议说得非常清楚:2018年是资产置换的最好时机,把不好的卖掉,把好的换回来。上半年卖楼,下半年买楼。

事到如今,这个建议得到了很好的验证。上半年大家抢房抢得火热的时候,就是你卖楼的最好机会。下半年低迷的时候,才是真正买房的时候。我不清楚在坐有没有听了我去年的跨年演讲,听了而且照这样去执行的,今年的买卖应该会很顺利。

不会像下半年很多朋友来问我:

老师老师,我的房子挂出去几个月都无人问津,而且是挂盘价越来越低。这可怎么办?

没关系,事已至此,都要去面对这个现实,我们要往后去看。今年的跨年演讲,我同样会对2019年的楼市做出预测,给到大家一些非常实际的操作建议。

这次的菏泽取消限售,放宽调控。

我想告诉大家,明年一定会有很多城市会跟随。而另一方面,2019年的楼市将会是最艰苦的一年。为何这么说?

1.对内,国内经济面临很大下行压力,今年的GDP增长预计还会在6.6%或以上的速度;而明年,很大可能会在.5%之间徘徊;对外,毛衣战只是短时间的休战,远远没有结束,对出口会造成很大的压力。

2.大家可以看下,从2016年至2018年的楼市成交面积。2018年的全年成交虽然未出来,但是截止11月份成交面积是14.8万亿㎡,推算全年应该能达成16万亿,加上16年的15.8万亿,17年的16.9万亿,三年平均数一定在16万亿以上。

在这波房价在上涨浪潮中,在这波限购限价声势中,大家无不恐慌,本来不是该买房的年龄,本来钱不太够,都被逼着借钱、掏空6个荷包去买房。大家可以想想,这三年,到底割了多少韭菜。而接下来这1年,韭菜真有那么快能长出来吗?我很担忧。

3.明年是开发商集中还债的高峰期,开发商的压力会非常大,明年你会发现一些小开发商会烂尾,好的会被吞并,大开发商逐步形成垄断的局面,群雄逐鹿鹿死谁手,明年可得挑好开发商了。

但是,大家也不要太过恐惧,借用巴菲特的一句名言就是:他人贪婪的时候我恐惧,别人恐惧时我贪婪。而结合进楼市,我把它优化成一句就是:牛市时卖房,低迷时买房。

中国的楼市远未到顶,机会仍然存在。只不过你要睁大眼睛,提升技能,才能在明年的楼市中处于不败之地。

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